Immobilienrecht
Schenkung und Übergabe von Liegenschaften
Die Schenkung oder Übergabe einer Liegenschaft ist ein weitreichender Schritt -- rechtlich, steuerlich und familiär. Ob es um den Generationenwechsel innerhalb der Familie geht, um eine vorweggenommene Erbfolge oder um die Übertragung eines Ferienhauses am Attersee: Die vertragliche Gestaltung entscheidet über die Absicherung aller Beteiligten.
Ich berate bei der Vertragsgestaltung, kläre steuerliche Folgen und begleite die Grundbuchseintragung. Besonderes Augenmerk liegt auf Fruchtgenuss, Wohnrecht, Veräußerungsverbot und der Absicherung des Übergebers.
Schenkungsvertrag
Vertragsgestaltung mit Rückforderungsrechten, Pflichtteilsanrechnung und Ausgleichszahlungen.
Generationenwechsel
Vorweggenommene Erbfolge, Absicherung des Übergebers und Berücksichtigung aller Familienmitglieder.
Grundbuch & Nebenkosten
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Koordination der Grundbuchseintragung.
Schenkungsvertrag bei Liegenschaften
Bei der Schenkung einer Liegenschaft -- ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Seegrundstück -- sind zahlreiche Punkte zu regeln, die über den bloßen Eigentumsübergang hinausgehen. Besonders bei Liegenschaften am Attersee kommen Themen wie Superädifikate und die Freizeitwohnsitzproblematik hinzu.
Pflichtteilsanrechnung
Unentgeltliche Zuwendungen werden nach dem Gesetz in die Pflichtteilsberechnung einbezogen. Um spätere Streitigkeiten unter Erben zu vermeiden, sollte im Schenkungsvertrag klar geregelt werden, ob und in welcher Höhe eine Anrechnung auf den Pflichtteil erfolgt.
Rückforderungsrechte
Der Schenker kann sich vertragliche Rückforderungsrechte vorbehalten -- etwa für den Fall der Veräußerung ohne Zustimmung, bei grobem Undank oder bei Vorversterben des Beschenkten. Diese Rechte bieten eine wichtige Absicherung, müssen aber präzise formuliert werden.
Ausgleichszahlungen
Werden Liegenschaften an einzelne Kinder übertragen, stellt sich die Frage der Gleichbehandlung der Geschwister. Ausgleichszahlungen oder Anrechnungsklauseln schaffen Transparenz und Rechtssicherheit innerhalb der Familie.
Bei Superädifikaten am Attersee -- also Gebäuden auf fremdem Grund -- gelten besondere Regelungen: Das Superädifikat ist rechtlich selbstständig und kann unabhängig vom Grundstück übertragen werden. Zudem ist bei Liegenschaften in Vorbehaltsgebieten zu prüfen, ob Freizeitwohnsitzbeschränkungen der Schenkung entgegenstehen.
Fruchtgenuss und Wohnrecht
Fruchtgenuss (Fruchtgenussrecht)
Der Fruchtgenuss berechtigt den Berechtigten, die Liegenschaft umfassend zu nutzen -- also selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Er wird im Grundbuch eingetragen und ist damit auch gegenüber Dritten wirksam. Für den Übergeber ist der Fruchtgenuss ein bewährtes Instrument, um trotz Eigentumsübertragung die wirtschaftliche Nutzung der Liegenschaft zu behalten.
Wohnrecht (Wohnungsgebrauchsrecht)
Das Wohnrecht ist enger gefasst als der Fruchtgenuss: Es berechtigt den Berechtigten lediglich dazu, die Liegenschaft selbst zu bewohnen -- eine Vermietung ist nicht zulässig. Das Wohnrecht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und bietet dem Übergeber eine sichere Wohnmöglichkeit.
Sowohl Fruchtgenuss als auch Wohnrecht haben steuerliche Auswirkungen -- insbesondere bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer und der Einkommensteuer im Falle einer Vermietung. Eine steuerliche Begleitberatung ist daher in jedem Fall empfehlenswert.
Belastungs- und Veräußerungsverbot
Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist ein häufig verwendetes Sicherungsinstrument bei Liegenschaftsschenkungen. Es verhindert, dass der Beschenkte die Liegenschaft ohne Zustimmung des Verbotsberechtigten -- in der Regel des Schenkers -- verkauft, belastet oder anderweitig verfügt.
Im Grundbuch eingetragen, wirkt das Verbot auch gegenüber Dritten: Ein Käufer kann das Eigentum nicht ohne Löschung des Verbots erwerben. Damit ist die Liegenschaft effektiv vor einseitigen Verfügungen des Beschenkten geschützt.
Das Verbot kann zeitlich befristet oder auf Lebenszeit des Berechtigten vereinbart werden. Bei der Vertragsgestaltung ist zu beachten, dass ein Veräußerungsverbot zwischen nahen Angehörigen zulässig ist, während es zwischen nicht verwandten Personen eingeschränkt gilt. Auch die Kombination mit Fruchtgenuss oder Wohnrecht ist gängige Praxis.
Leistungen
Schenkung & Übergabe -- Leistungsübersicht
- Erstellung und Prüfung von Schenkungsverträgen und Übergabeverträgen
- Gestaltung von Fruchtgenuss, Wohnrecht und Veräußerungsverbot
- Beratung zur Pflichtteilsanrechnung und zu Ausgleichszahlungen
- Prüfung der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr
- Grundbuchseintragung und Koordination mit dem Bezirksgericht
- Beratung bei Superädifikaten und Liegenschaften in Vorbehaltsgebieten
- Klärung von Freizeitwohnsitzfragen im Zusammenhang mit der Übertragung
Häufige Fragen
Das hängt von der konkreten Gestaltung ab. Fehlt eine sogenannte wirkliche Übergabe -- also die tatsächliche Besitzübertragung -- ist ein Notariatsakt erforderlich, damit der Schenkungsvertrag gültig ist. In der Praxis wird bei Liegenschaften die wirkliche Übergabe häufig durch die Einverleibung im Grundbuch ersetzt. Ob im Einzelfall ein Notariatsakt notwendig ist, sollte vorab geprüft werden.
Bei der Schenkung von Liegenschaften im Familienkreis fällt Grunderwerbsteuer nach einem Stufentarif an. Dieser beginnt bei 0,5 % für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts und steigt stufenweise an. Hinzu kommt die Eintragungsgebühr von 1,1 % des Grundstückswerts für die Verbücherung im Grundbuch. Die Anwaltskosten richten sich nach dem Umfang der Vertragsgestaltung und werden vorab transparent besprochen.
Ja, das ist möglich. Das Superädifikat ist rechtlich selbstständig und kann unabhängig vom Grundstück übertragen werden -- auch im Wege der Schenkung. Zu beachten ist, dass der bestehende Pachtvertrag in der Regel an den neuen Eigentümer übergeht und gegebenenfalls eine Zustimmung des Grundeigentümers erforderlich ist. Auch grundverkehrsrechtliche Aspekte können relevant sein.
Unentgeltliche Zuwendungen an Personen mit Pflichtteilsanspruch werden nach dem Gesetz in die Pflichtteilsberechnung einbezogen. Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte werden ohne zeitliche Begrenzung berücksichtigt, Schenkungen an Dritte hingegen nur, wenn sie innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Tod erfolgten. Eine klare vertragliche Regelung im Schenkungsvertrag hilft, spätere Streitigkeiten unter Erben zu vermeiden.
Eine Schenkung kann in bestimmten Fällen widerrufen werden -- etwa bei grobem Undank des Beschenkten. Darüber hinaus kann der Schenker sich im Vertrag ausdrückliche Rückforderungsrechte vorbehalten, beispielsweise für den Fall der Veräußerung ohne Zustimmung, der Insolvenz des Beschenkten oder dessen Vorversterbens. Ohne vertragliche Rückforderungsrechte ist eine Rückabwicklung nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
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